2024년과 2025년 대한민국의 부동산 경매 및 공매 시장은 고금리 기조의 지속과 부동산 경기 침체라는 거시 경제 환경 속에서 뚜렷한 변화를 겪고 있습니다. 전반적으로 경매 물건은 증가하고 낙찰률과 낙찰가율은 낮은 수준을 유지하는 가운데, 시장 내 양극화가 심화되는 양상이 두드러집니다.
1. 경매 공매 진행 건수 : 지속적인 물건 증가
1) 2024년은 부동산 경매 공매 시장으로 유입되는 물건의 수가 크게 늘어난 한 해였습니다. 특히 고금리 부담과 부동산 시장 침체로 인해 정상적인 시장 거래가 어려워진 주택들이 경매로 넘어오는 경향이 뚜렷했습니다. 전국 아파트 경매 진행 건수는 2024년 12월 기준 3,510건을 기록하며 2020년 11월 이후 최대치를 경신하는 등, 빚을 갚지 못하거나 시장에서 팔리지 않는 매물들이 대거 경매 시장으로 쏟아져 나왔습니다. 이러한 현상은 2023년 대비 2024년 임의경매 개시 결정 등기 신청 건수가 약 35% 증가하며 2년 새 2배 가까이 늘어난 통계에서도 명확히 드러납니다. 전세사기 여파로 인한 빌라 다세대 주택의 경매 물건 또한 꾸준히 증가하며 시장의 부담을 가중시켰습니다.
2) 2025년 상반기에도 경매 공매 진행 건수의 증가는 지속되고 있습니다. 특히 아파트 경매 건수는 2024년 10월부터 2025년 5월까지 매월 3천 건을 꾸준히 웃돌고 있으며, 이는 과거 저금리 시기(2020년에서 2021년) 대비 2배 이상 증가한 수치입니다. 고금리 대출 이자 부담과 주택 가격 하락으로 인한 채무 불이행 증가는 여전히 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 물론 일부 시점에서는 전년 동기 대비 경매 접수 건수가 소폭 감소하는 모습도 포착되기도 하지만, 이는 지역별 또는 월별 변동성에 기인한 것으로 보입니다. 전체적인 흐름은 빚을 갚지 못하거나 시장에서 거래가 어려운 물건들이 경매 공매 시장으로 계속 유입되고 있다는 점에 변함이 없습니다.
2. 낙찰가율 : 하향 안정화 속 양극화 심화
1) 2024년 전국 아파트 평균 낙찰가율은 80퍼센트 초반대를 기록하며 전반적인 하락세를 보였습니다. 이는 시장 침체와 고금리로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많아졌음을 의미합니다. 서울 아파트의 경우 상대적으로 높은 수준을 유지했으나, 2024년 12월에는 91.8퍼센트로 전월 대비 하락세를 보여 강남 3구 등 강세를 보이던 지역조차 한풀 꺾이는 모습을 반영했습니다.
2) 2025년 상반기 낙찰가율은 전국적으로 70퍼센트 후반에서 80퍼센트 초반 사이에서 움직이고 있어, 2024년보다 더 낮은 가격에 매수할 기회가 확대되었음을 시사합니다. 그러나 낙찰률과 마찬가지로 낙찰가율에서도 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
가. 서울 강남 3구 등 핵심 지역의 아파트는 여전히 90퍼센트 이상의 높은 낙찰가율을 기록하며 치열한 경쟁을 보여줍니다. 특히 일부 토지거래허가구역 내 아파트의 경우, 경매를 통해 실거주 의무나 까다로운 허가 절차를 피하려는 수요가 유입되면서 감정가 대비 100퍼센트를 넘는 낙찰가율을 기록하는 과열 양상도 관찰되고 있습니다.
나. 반면 지방이나 비인기 지역의 아파트, 그리고 전세사기 이슈의 영향을 크게 받는 빌라 다세대 주택 등은 낙찰가율이 60퍼센트 이하로 떨어지는 등 수차례 유찰되는 사례가 빈번하여 저가 매수 기회가 더욱 확대되고 있습니다. 이는 투자자들이 우량 자산에 대한 가치를 높게 평가하고 있지만, 그렇지 않은 물건에 대해서는 매우 보수적인 태도를 취하고 있음을 보여줍니다.
3. 낙찰률 : 여전히 낮은 수준 유지, 양극화 심화
1) 2024년 전국 아파트 경매 낙찰률은 30퍼센트대 후반에서 40퍼센트대 초반을 기록하며, 과거 부동산 시장 호황기(70퍼센트대)에 비해 크게 낮은 수준을 유지했습니다. 이는 경매 물건의 양적 증가와 함께 투자자들이 시장 불확실성으로 인해 보수적인 입찰을 했기 때문으로 분석됩니다. 예를 들어, 2024년 12월 전국 아파트 낙찰률은 37.6퍼센트를 기록했으며, 서울 아파트의 경우 2024년 8월 47.3퍼센트까지 상승하는 듯했으나 12월에는 39.8퍼센트로 다시 40퍼센트 선이 무너지는 등 변동성이 있었습니다.
2) 2025년 상반기에도 전국 평균 낙찰률은 40퍼센트대 초중반에서 큰 반등 없이 등락을 거듭하고 있습니다. 여전히 낮은 수준이지만, 지역별 물건별 양극화는 더욱 심화되는 양상을 보입니다. 서울 강남 3구 등 핵심 지역의 아파트는 여전히 높은 낙찰률을 보이는 반면, 비선호 지역이나 전세사기 여파가 큰 빌라 다세대 주택의 낙찰률은 20퍼센트대 초반에 머무는 등 극명한 차이를 보이고 있습니다. 이는 투자자들이 안정적이고 가치 있는 자산에만 집중하고, 위험 부담이 큰 물건은 외면하고 있음을 명확히 보여줍니다. 특히 전세사기 피해자 지원을 위한 경매 시장 변화가 낙찰률에 미치는 영향도 지속적으로 관찰되고 있습니다.
4. 종합적인 분석 : 옥석 가리기의 중요성 증대
2024년과 2025년 경매 공매 시장은 고금리 및 부동산 시장 불확실성 지속이라는 거대한 흐름 속에서 경매 물건 증가, 낙찰률 및 낙찰가율 하락이라는 공통된 추세를 보이고 있습니다. 하지만 2025년에는 이러한 하락 추세 속에서 시장 양극화가 더욱 심화되고 있다는 점이 두드러지는 특징입니다.
우량 자산에 대한 수요는 여전히 견고하여 높은 경쟁률과 낙찰가율을 유지하는 반면, 그렇지 못한 물건들은 외면받는 현상이 심화되고 있습니다. 이러한 시장 상황은 경매 공매 투자자들에게는 저가 매수의 기회를 제공하는 동시에, 더욱 큰 옥석 가리기 능력을 요구합니다.
철저한 권리 분석과 시세 조사, 그리고 미래 가치에 대한 심도 깊은 판단이 그 어느 때보다 중요해지고 있습니다. 단순히 가격이 싸다고 하여 섣불리 투자에 나서는 것은 큰 위험을 초래할 수 있으며, 입지, 개발 호재, 임대 수요 등 다각적인 측면에서 물건의 가치를 평가하는 안목이 필수적입니다. 또한, 정책 변화, 금리 변동, 전반적인 부동산 시장의 흐름에 대한 지속적인 모니터링 또한 성공적인 투자를 위한 중요한 요소가 될 것입니다.
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