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이재명 대통령은 대선 후보 시절, 청년층의 주거 불안 해소 및 내 집 마련 지원을 핵심 공약으로 내세웠다. 특히 '기본주택', '토지임대부 주택', '주택 원가 공개'와 같은 파격적인 제안들은 치솟는 주택 가격으로 인해 '벼락거지' 신세가 된 청년들에게 한 줄기 희망으로 다가왔습니다. 이 정책이 청년들에게 어떻게 다가설지는 의문이다다. 실제 정책의 현실적인 지원 수준과 한계를 냉철하게 비판적으로 고찰하고자 합니다.
1. 파격적인 '기본주택'과 '원가주택' 제안 : 높은 문턱과 불확실한 공급 시기
이재명 대통령의 후보시절 청년층 내 집 마련 정책의 핵심은 **'기본주택'과 '원가주택'**의 공급입니다. 기본주택은 저렴한 임대료로 30년 이상 거주 가능한 장기 공공임대 주택의 대량 공급을, 원가주택은 공공이 토지를 소유하고 건물만을 분양하여 시세보다 저렴한 가격으로 청년들에게 내 집 마련 기회를 제공하겠다는 것이다.
청년들은 끝없이 상승하는 아파트 가격에 좌절하고 있던 터라, '내 집 마련'이라는 꿈이 다시 현실이 될 수도 있겠다는 희망을 품게 하는 정책입니다. 특히, 시세보다 낮은 분양가는 자산 격차를 줄이고 출발선이 유사한 청년들에게 공정한 기회를 제공할 수 있을 것이라는 기대감이 형성되었습니다.
그러나 냉철하게 현실을 분석해 볼 때, 이러한 정책들이 과연 얼마나 많은 청년들에게 '현실적인' 기회가 될 수 있을지는 의문입니다.
1) 공급 물량의 한계 및 입지 문제
기본주택이든 원가주택이든 대규모 토지 확보와 건설에 막대한 예산과 장기간의 시간이 소요됩니다. 공약에서 언급된 수십만 호의 주택이 과연 단기간 내에 청년들이 체감할 수 있는 수준으로 공급될 수 있을지는 불확실합니다. 또한, 양질의 입지에 공급되려면 이미 개발이 완료된 도심보다는 외곽 지역이 될 가능성이 높은데, 직장과의 거리, 출퇴근 시간 및 비용 부담을 고려할 때, 무작정 외곽의 저렴한 주택을 선택하기는 쉽지 않은 것이 현실입니다.
2) 높은 경쟁률과 청약 문턱
아무리 우수한 정책이라도 공급량이 제한적이라면 결국 '로또 청약'과 같이 극히 일부의 청년들만이 혜택을 받을 가능성이 농후합니다. 특히 서울이나 수도권 주요 지역의 공급은 더욱 제한적일 것입니다. 이미 높은 청약 경쟁률을 경험한 청년들은 '과연 내가 당첨될 수 있을까?'라는 회의적인 시각을 떨치기 어렵습니다. 특별공급 제도가 존재함에도 불구하고, 소득이나 자산 기준을 충족시키는 것 자체가 청년들에게는 쉽지 않은 과제인 경우가 많기 때문입니다.
3)불확실한 공급 시기
이 역시 큰 문제입니다. 3기 신도시의 경우 발표 후 실제 입주까지 10년 가까이 소요된다는 보고도 있습니다. 기본주택이나 원가주택 또한 토지 확보, 인허가, 시공까지 상당한 시간이 필요할 것입니다. 당장 주거가 필요한 청년들에게 '수년 뒤에나 가능할지 모르는' 약속은 막연한 희망에 그칠 수 있습니다. 그 긴 시간 동안 청년들은 계속해서 높은 전월세 비용을 감당하며 자금을 모아야 하지만, 그동안 물가와 금리가 어떻게 변동할지 예측하기 어려운 상황입니다.
결론적으로, 파격적인 주택 공급 제안들은 분명 청년들에게 희망을 주었으나, 실제 수혜로 이어지기까지 넘어야 할 현실적인 장벽이 매우 높다는 것이 청년들의 솔직한 심정입니다.
2. 금융 지원 강화 : 숨통은 트이지만 '빚'의 굴레는 여전
이재명 대통령은 후보시절 청년층의 내 집 마련 지원을 위해 금융 지원 강화 또한 강조했습니다. 전월세 보증금 대출 이자 지원 확대, 주택 구입 자금 대출 확대, 대출 금리 인하 등 실질적인 대출 지원을 통해 청년들의 자금 부담을 경감하겠다는 내용이었습니다.
이러한 금융 지원은 청년들에게는 가뭄에 단비와 같은 소식이 아닐 수 없습니다. 당장 수억 원에 달하는 전세 보증금이나 주택 가격을 온전히 마련하는 것은 사실상 불가능합니다. 대출에 의존해야 하지만, 높은 금리와 까다로운 대출 심사 기준으로 인해 좌절하는 경우가 많습니다. 따라서 정부가 저금리 대출을 확대하고 이자를 지원해 준다는 것은 실질적인 도움을 제공할 수 있습니다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제로 인해 대출 한도가 턱없이 부족한 상황에서, 청년층 특례 대출을 늘려주는 것은 금융적 숨통을 트이게 할 수 있는 정책으로 평가됩니다.
그러나 금융 지원 강화에도 불구하고 청년들이 '빚'의 굴레에서 완전히 벗어나기 어렵다는 한계는 명확합니다.
1) 높은 대출 원금 부담
아무리 저금리 대출이라 하더라도 수억 원에 달하는 대출 원금은 고스란히 청년들이 상환해야 할 금액입니다. 취업 후 월급을 받아도 이자 상환 및 생활비 지출 후 남는 금액이 거의 없어, 원금 상환은 요원하게 느껴지는 경우가 많습니다. 특히 변동금리 대출을 받을 경우 금리 인상기에 이자 부담이 폭증할 위험 또한 존재하여 불안감을 가중시킵니다. '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)이라는 신조어가 괜히 등장한 것이 아닙니다.
2) 대출 조건의 현실성
정책 대출이 아무리 확대된다 하더라도 소득이나 자산 기준이 지나치게 낮으면 사실상 그림의 떡에 불과합니다. 월급이 조금만 인상되어도 대출 대상에서 제외되거나, 비과세 소득은 인정되지 않아 실제 소득보다 낮게 책정되는 경우도 많습니다. 부모님의 지원 없이 자수성가하려는 청년들에게는 서류상 소득이 낮아 대출 자체가 너무 어려운 현실에 직면하는 경우가 다반사입니다.
3) 주택 가격 상승을 따라가지 못하는 대출 한도
금융 지원을 확대해 준다 하더라도, 주택 가격이 워낙 가파르게 상승하고 있어 대출 한도가 주택 가격 상승률을 따라가지 못하는 경우가 많습니다. 특히 서울과 같은 수도권 중심지는 정책 대출로 감당할 수 있는 금액을 한참 넘어서는 경우가 많습니다. 결국, 대출을 받더라도 상당한 자기 자본이 필요한데, 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않은 청년들이 그 돈을 모으기란 하늘의 별 따기와 다름없습니다.
결론적으로, 금융 지원은 당장의 자금난을 해결하는 데는 도움이 되지만, 장기적으로 청년들을 '빚쟁이'라는 굴레에서 벗어나게 해줄지는 미지수입니다. 대출이 아닌 실질적인 자산 형성 기회가 더욱 폭넓게 주어져야 한다고 판단됩니다.
3. 청약 제도 개편 및 불법 행위 단속 : 불신 해소에 긍정적이지만 근본적 해결은 어려움
이재명 대통령은 후보시절 청년층의 내 집 마련을 위해 청약 제도 개편 및 부동산 불법 행위 단속 강화 또한 공약으로 제시했습니다. 청약 가점제 개선, 생애 최초 특별공급 확대 등을 통해 청년층의 당첨 기회를 늘리고, 불법 전매나 시세 조작 등 시장 교란 행위를 뿌리 뽑겠다는 의지를 표명했습니다.
청약 제도의 불합리함은 청년들이 가장 답답해하는 부분 중 하나였습니다. 부양가족 수나 무주택 기간에서 불리할 수밖에 없어 '청약 당첨은 꿈도 못 꾼다'는 자조 섞인 목소리가 만연했습니다. 이러한 상황에서 청년들에게 더 많은 기회를 주겠다는 정책은 분명 환영할 만한 일입니다. 생애 최초 특별공급이 확대되면 청년들도 한 번쯤은 청약에 당첨될 수 있다는 희망을 품을 수 있을 것입니다.
또한, 부동산 시장의 불법 행위, 특히 시세 조작이나 허위 매물, 불법 전매 등은 청년들에게 더 큰 좌절감을 안겨주었습니다. 피땀 흘려 자금을 모아 집을 구매하려는데, 누군가는 편법과 불법으로 시세를 조작하고 폭리를 취하는 것을 보면 허탈함을 금할 수 없습니다. 이러한 불법 행위를 강력하게 단속하고 처벌하겠다는 의지는 시장의 공정성을 높이고, 실수요자들이 피해를 보지 않도록 보호하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
그러나 이러한 노력에도 불구하고, 근본적인 부동산 문제 해결에는 한계가 명확하다는 시각이 존재합니다.
1) '제한된 파이'를 나누는 방식의 한계
청약 제도를 아무리 개편해도 결국은 한정된 물량을 특정 계층에 더 많이 배분하는 방식에 불과합니다. 청년층의 기회가 늘어나는 것은 긍정적이지만, 다른 계층의 기회가 줄어들면서 계층 간 갈등으로 번질 가능성 또한 배제할 수 없습니다. 근본적으로는 '파이 자체'를 키우는, 즉 절대적인 주택 공급량을 늘리는 것이 가장 중요하다고 판단됩니다.
2) 규제와 단속의 효과에 대한 의문
정부가 아무리 강력하게 단속한다 하더라도 음지에서 벌어지는 불법 행위를 완전히 근절하기는 쉽지 않습니다. 또한, 규제를 강화하면 또 다른 방식의 '규제 회피'나 '풍선 효과'가 나타나면서 시장의 예측 불가능성을 높이기도 합니다. 꾸준하고 일관된 단속은 필요하나, 단속만으로 시장의 과열을 완전히 잠재우기는 어렵다는 것이 현실적인 시각입니다.
3) 주택 가격 결정 구조의 문제
청약 제도 개편이나 불법 행위 단속은 투기적 요소나 불공정한 부분을 개선하는 데는 도움이 되지만, 결국 주택 가격을 결정하는 핵심 요소인 '수요와 공급'의 불균형 문제를 직접적으로 해결하지는 못합니다. 금리, 인구 구조, 경제 성장 등 거시적인 요인들이 복합적으로 작용하는 주택 시장에서, 이러한 미시적인 정책만으로는 시장의 큰 흐름을 변화시키기 어렵다고 판단됩니다.
결론적으로, 이재명 정부의 청년층 내 집 마련 정책 지원은 분명 청년들에게 희망을 제공하고 일부 부담을 경감시킬 수 있는 긍정적인 측면이 존재했습니다. 그러나 여전히 높은 진입 장벽, 불확실한 공급 시기, 빚의 굴레, 그리고 근본적인 공급 부족 문제 해결의 한계 등 현실적인 벽에 부딪힐 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 청년들이 바라는 것은 단순히 '집을 살 수 있는 기회'를 넘어, 안정적으로 주거하고 삶을 영위할 수 있는 '진정한 주거의 안정'임을 명심해야 할 것입니다.