2025년 하반기 2026년에 경매 물건이 많이 나올 것으로 예상합니다. 경매와 공매의 개념을 알고 있으면 자산 증식에 도움이 될 것으로 판단합니다. 부동산 경매와 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 방법이지만, 복잡한 절차와 법률 용어로 인해 초보자에게는 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 몇 가지 핵심 내용만 제대로 이해하면 누구나 도전할 수 있습니다.
1. 경매와 공매, 무엇이 다른가요?
가장 먼저 알아야 할 것은 경매와 공매의 차이점입니다.
- 경매 (법원 경매):
- 주관 기관: 법원
- 발생 원인: 채무자가 빚을 갚지 못하여 채권자가 법원에 강제 집행을 신청하여 진행.
- 장점: 법원의 관리하에 진행되어 비교적 안전하고, 정보 공개가 투명한 편. 명도(부동산 인도) 절차가 법적으로 보장되어 있음.
- 단점: 권리분석이 복잡할 수 있고, 명도 소송 등 추가적인 절차가 필요할 수도 있음.
- 참여 방법: 입찰 기일에 법원에 직접 방문하여 입찰표를 작성하고 제출.
- 공매 (한국자산관리공사(캠코) 공매):
- 주관 기관: 한국자산관리공사(캠코)
- 발생 원인: 체납 세금, 압류 재산 등을 국가나 공공기관이 회수하기 위해 진행.
- 장점: 온라인(온비드)으로 편리하게 입찰 가능. 명도 의무가 낙찰자에게 있어 스스로 해결해야 하는 경우가 많음.
- 단점: 권리분석이 다소 복잡할 수 있고, 명도가 경매보다 어려울 수 있음.
- 참여 방법: 한국자산관리공사의 온비드(OnBid) 사이트를 통해 온라인으로 입찰.
※ 경매와 공매의 차이점
| 구분 | 경매 (법원) |
공매 (한국자산관리공사, 캠코)
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| 주관 | 법원 |
한국자산관리공사 (캠코)
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| 법적근거 | 민사집행법 | 국세징수법 등 |
| 진행방식 | 법원 현장 입찰 (일부 전자 입찰) |
온비드(Onbid)를 통한 전자 입찰
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| 입찰횟수 | 주로 3회 이상 (유찰 시 가격 저감) |
1회 이상 (유찰 시 가격 저감)
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| 명도책임 | 낙찰자에게 있음 (인도명령, 명도소송) |
명도책임이 비교적 적거나 없음 (경우에 따라 다름)
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| 권리분석 | 복잡하고 중요함 (말소기준권리 등) |
비교적 간결하나 여전히 중요함
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2. 권리분석, 왜 중요한가?
경매/공매에서 가장 중요하고 어려운 부분 중 하나가 바로 '권리분석'입니다. 권리분석은 해당 부동산에 설정된 모든 권리 관계(저당권, 전세권, 가압류, 가등기 등)를 파악하고, 낙찰 후 소멸하는 권리와 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 구별하는 과정입니다.
무엇을 봐야 할까?
1) 말소기준권리 : 해당 부동산의 등기부등본상 가장 먼저 설정된 권리로, 이 권리보다 후순위 권리들은 낙찰 시 대부분 소멸됩니다. (예: 근저당, 압류, 가압류 등)
2) 임차인 현황: 임차인이 대항력(전입신고+확정일자)을 갖추었는지, 보증금을 모두 돌려받을 수 있는지 등을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.
3) 유치권, 법정지상권: 이 두 권리는 등기부등본에 나타나지 않지만, 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있으므로 현장 조사 및 관련 자료를 통해 철저히 확인해야 합니다. (초보자는 유치권, 법정지상권 있는 물건은 피하는 것이 좋습니다.)
- 왜 중요할까?
- 권리분석을 잘못하면 낙찰 후 예상치 못한 빚을 떠안거나, 부동산 사용에 제한을 받을 수 있습니다.
- 정확한 권리분석은 안전한 투자의 필수 조건입니다.
3. 명도(부동산 인도), 어떻게 해야 할까?
1) 협의 명도
낙찰 후에는 명도, 즉 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람으로부터 부동산을 인도받는 과정이 필요합니다. 가장 이상적인 방법은 점유자와 원만하게 협의하여 이사비를 지원하거나 충분한 시간을 주어 자발적으로 퇴거하도록 유도하는 협의 명도입니다. 하지만 협의가 어려운 경우에는 법원의 도움을 받아야 합니다.
2) 부동산 인도명령, 명도소송
경매의 경우 부동산 인도명령을 신청할 수 있으며, 이마저도 여의치 않을 때는 명도소송을 통해 강제 집행을 진행해야 합니다. 공매의 경우 명도 의무가 낙찰자에게 있으므로 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 명도는 시간과 비용이 들 수 있는 과정이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 점유자의 상황과 명도 난이도를 미리 파악하는 것이 중요합니다.
4. 입찰 전, 현장 조사(임장)는 필수!
아무리 권리분석을 잘했어도, 현장 조사를 게을리하여서는 절대 안 됩니다.
1) 부동산 현황 확인 : 건물의 상태, 주변 환경, 진입로, 주차 문제 등 공부(서류)상으로 알 수 없는 실제 현황을 확인합니다.
2) 점유자 확인 및 명도 협의 여지 확인 : 누가 점유하고 있는지, 명도 시 협조 가능성이 있는지 등을 미리 파악해 봅니다.
3) 숨은 권리 확인 : 유치권, 법정지상권 등 등기부에 나타나지 않는 권리 존재 여부를 주변 탐문 등을 통해 확인합니다. 특히 유치권은 대개 건물 정문에 보이게끔 설치를 하니 잘 살펴야 합니다.
4) 시세 파악 : 주변 부동산 중개사무소를 방문하여 정확한 시세를 파악하고, 낙찰 예상가를 산정합니다. 부동산 중개업자가 속일 수 있으니 적어도 3~5군데는 가보는 것이 좋습니다.
5. 입찰가 산정, 어떻게 할까요?
1) 시세 조사 : 주변 부동산 중개사무소, 온라인 부동산 정보 사이트 등을 통해 철저히 시세를 파악합니다. 중개소 3~5군데는 돌아다녀야 합니다.
2) 예상 비용 고려 : 취득세, 등록세, 법무사 비용, 명도 비용, 수리비 등 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 비용을 합산하여 최종적으로 얼마까지 지불할 수 있을지 계산합니다.
3) 수익률 계산 : 투자 목적이라면 예상 수익률을 미리 계산하여 입찰가를 결정합니다.
4) 신중한 결정 : 너무 높은 가격에 낙찰받으면 수익성이 떨어지고, 너무 낮은 가격을 제시하면 낙찰 기회를 놓칠 수 있으니 신중하게 결정해야 합니다.
6. 초보자를 위한 팁!
1) 소액 물건부터 시작 : 처음에는 투자 금액이 적고 권리관계가 비교적 단순한 아파트, 빌라의 소형 물건부터 시작하여 경험을 쌓는 것이 좋습니다.
2) 권리분석 쉬운 물건 선택 : 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸하고, 대항력 있는 임차인이 없는 물건을 우선적으로 고려하여야 합니다.
3) 전문가의 도움 : 처음이라면 변호사, 법무사, 경매 컨설턴트 등 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 소정의 수수료를 지불하더라도 안전한 투자를 위해 고려해 볼 만합니다.
4) 지속적인 공부 : 경매/공매는 끊임없이 변화하는 법과 시장 상황에 맞춰 꾸준히 공부하고 정보를 업데이트하는 것이 중요합니다. 관련 서적, 온라인 강의, 스터디 등을 활용해 보세요.
5) 성공 사례와 실패 사례 분석 : 다른 사람들의 성공 및 실패 사례를 분석하며 자신만의 노하우를 쌓아가야 합니다.
결론적으로 쉽게 접근해서는 안 되며 본인의 자산 상황에 따른 물건 파악, 권리분석에 따른 위험성을 잘 파악해야 손실이 아닌 수익을 얻을 수 있음을 명심해야 합니다.
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